Tôt ou tard, la plupart des habitués se surprennent à feuilleter les annonces immobilières entre deux baignades. Rien d’étonnant : Los Gigantes est petit, l’offre est limitée, et se réveiller sous les falaises fait des choses étranges à la prudence financière. Voici la version sobre, avec des chiffres à jour de juillet 2026, à revérifier auprès de professionnels avant de signer quoi que ce soit.
L’expert local
Cet article met en avant Verde’s Tenerife (verdestenerife.com), l’agence familiale historique de la station. Selon ses propres dires, ses racines remontent à 1971, quand le fondateur Juan Verde de León devint l’un des pionniers de la vente de logements dans le jeune Acantilados de Los Gigantes ; l’agence qu’il créa en 1976 est dirigée aujourd’hui par son fils, José Juan Verde Villar, depuis le bureau de la Calle Flor de Pascua 2. Les services couvrent les ventes, les estimations et tout le parcours administratif, sur Los Gigantes, Puerto de Santiago, Playa de la Arena, Playa San Juan et Abama. Un demi-siècle à observer un même petit marché, voilà le genre de recul qu’aucun portail ne vous donnera.
Ce qu’un achat implique vraiment
- Les papiers d’abord : tout acheteur étranger a besoin d’un NIE (le numéro fiscal des étrangers) et, en pratique, d’un compte bancaire espagnol.
- Le déroulé : un dépôt de réservation, puis le contrato de arras (habituellement 10 % : si vous renoncez, vous le perdez ; si le vendeur renonce, il rembourse le double), puis la signature devant notaire, en général 30 à 90 jours plus tard. Comptez six à douze semaines de bout en bout.
- Sur un bien ancien, ajoutez la taxe de mutation canarienne (ITP) de 6,5 %, plus notaire, registre et gestoría (environ 1 à 1,5 % au total) et honoraires d’avocat (autour de 1 %). Le neuf paie à la place 7 % d’IGIC plus le droit de timbre. Prévoyez des frais de transaction tout compris d’environ 8 à 12 % au-dessus du prix affiché.
- Être propriétaire, c’est payer l’IBI (la taxe municipale), la redevance ordures, des charges de copropriété très variables selon la résidence (demandez les chiffres réels pour chaque annonce) et, chaque année, l’impôt des non-résidents sur le revenu imputé (19 % pour les résidents de l’UE, 24 % pour les autres, Royaume-Uni compris, sur un petit pourcentage de la valeur cadastrale).
- Le financement : les prêts hypothécaires aux non-résidents se limitent couramment à 60–70 % de la valeur du bien. À noter, l’Espagne a supprimé son visa doré en avril 2025 : l’achat immobilier n’ouvre donc plus droit à un titre de séjour. En tant que citoyen français ou européen, vous n’êtes soumis à aucune limite de durée de séjour en Espagne ; la règle Schengen des 90 jours sur 180 ne concerne que les propriétaires non européens, Britanniques compris.
La loi de 2025 que tout investisseur doit comprendre
Si votre plan est « j’achète et je loue aux vacanciers », lisez ceci deux fois. La loi canarienne sur la location de vacances, en vigueur depuis le 13 décembre 2025, a gelé les nouvelles licences de vivienda vacacional pour environ cinq ans, le temps que les communes revoient leur zonage ; et, selon les analyses juridiques publiées depuis, les licences existantes sont personnelles et s’éteignent automatiquement à la vente du bien. En clair : un appartement annoncé « avec licence de location » ne peut généralement pas vous transmettre cette licence à la signature, et une nouvelle demande est, pour l’instant, largement impossible. La location de longue durée et l’usage personnel ne sont pas concernés. Ce seul point rebat les calculs d’investissement. Prenez des conseils spécialisés (une agence qui connaît la situation de chaque résidence, plus un avocat indépendant) avant de faire une offre.
Les prix
Les indices des portails situent Los Gigantes autour de 4 200 € le mètre carré à la mi-2026 (marché étroit, à prendre comme indicatif), avec des annonces d’entrée de gamme à partir d’environ 120 000 € et des appartements d’une chambre avec vue mer réalistes dans la fourchette 180 000 à 280 000 €. Le parc est limité, les falaises ne fabriquent pas de nouveau littoral, et les meilleurs appartements n’atteignent souvent jamais les portails ; c’est là que cinquante ans d’archives locales entrent en jeu.