Tarde o temprano, la mayoría de los huéspedes que repiten se sorprenden a sí mismos ojeando anuncios de apartamentos entre baño y baño. Es comprensible: Los Gigantes es pequeño, la oferta es finita y despertarse bajo los acantilados hace cosas extrañas a la prudencia financiera. Aquí va la versión sobria — cifras vigentes a julio de 2026, que conviene volver a verificar con profesionales antes de firmar nada.
El experto local
Este artículo presenta a Verde’s Tenerife (verdestenerife.com), la veterana agencia familiar del enclave. Según cuenta la propia firma, sus raíces se remontan a 1971, cuando el fundador, Juan Verde de León, se convirtió en uno de los pioneros de la venta de viviendas en los jóvenes Acantilados de Los Gigantes; la agencia que creó en 1976 la dirige hoy su hijo, José Juan Verde Villar, desde la oficina de la Calle Flor de Pascua 2. Sus servicios abarcan ventas, tasaciones y todo el recorrido documental, en Los Gigantes, Puerto de Santiago, Playa de la Arena, Playa San Juan y Abama. Medio siglo observando un mismo mercado pequeño es un contexto que ningún portal le va a dar.
Qué implica comprar en realidad
El papeleo va primero. Todo comprador extranjero necesita un NIE (el número de identidad de extranjero) y, en la práctica, una cuenta bancaria española. Sigue un baile conocido, con señal de reserva, después el contrato de arras (habitualmente el 10%: si usted se retira, lo pierde; si se retira el vendedor, devuelve el doble) y, por último, la escritura ante notario, normalmente entre 30 y 90 días después. De seis a doce semanas de principio a fin es lo normal.
En cuanto al precio real, en una vivienda de segunda mano añada el impuesto canario de transmisiones (ITP) del 6,5%, más notaría, registro y gestoría (aproximadamente un 1–1,5% combinado) y honorarios de abogado (típicamente en torno al 1%); la obra nueva paga, en cambio, el 7% de IGIC más actos jurídicos documentados. Presupueste unos costes totales de transacción de aproximadamente el 8–12% sobre el precio anunciado. Ser propietario suma después el IBI municipal, la tasa de basuras, cuotas de comunidad que varían mucho según el complejo (pida las cifras reales de cada anuncio) y el impuesto anual sobre la renta imputada de no residentes (el 19% para residentes en la UE, el 24% para el resto, Reino Unido incluido, sobre un pequeño porcentaje del valor catastral).
Para la financiación, las hipotecas para no residentes suelen situarse en el 60–70% del valor de tasación. Tenga en cuenta, además, que España suprimió su régimen de visado dorado en abril de 2025, así que la vivienda ya no compra la residencia; a los propietarios extracomunitarios se les aplica la regla Schengen de 90/180 días.
La ley de 2025 que todo inversor debe entender
Si su plan es «comprarlo y alquilarlo a turistas», lea esto dos veces. La ley canaria de alquiler vacacional en vigor desde el 13 de diciembre de 2025 congeló las nuevas licencias de vivienda vacacional durante aproximadamente cinco años mientras los municipios reordenan sus zonas — y, según los análisis jurídicos publicados desde entonces, las licencias existentes son personales y se extinguen automáticamente al venderse el inmueble. En términos llanos: un apartamento anunciado «con licencia de alquiler» generalmente no puede transmitirle esa licencia en la escritura, y una solicitud nueva es, por ahora, prácticamente imposible. El alquiler de larga duración y el uso propio no se ven afectados. Este único punto redibuja las cuentas de la inversión — busque asesoramiento especializado (una agencia que conozca la situación de cada complejo, más un abogado independiente) antes de hacer una oferta.
Qué cuestan las cosas
Los índices de los portales sitúan Los Gigantes en torno a €4,200 por metro cuadrado a mediados de 2026 (un mercado estrecho: tómelo como orientativo), con anuncios de entrada desde alrededor de €120,000 y apartamentos realistas de un dormitorio con vistas al mar en la banda de €180,000–280,000. La oferta es finita, los acantilados no van a fabricar más costa y los mejores apartamentos rara vez llegan siquiera a los portales — que es, claro está, donde entran en juego cincuenta años de archivos locales.